포스코이앤씨와 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)이 나란히 홍보관을 열고 신반포19·25차 재건축 사업 수주를 위한 조합원 표심 잡기에 나섰다.
14일 찾은 서울 서초구 잠원동 한 건물에는 포스코이앤씨와 삼성물산의 신반포19·25차 재건축 홍보관이 서로 다른 층에 마련돼 있었다. 포스코이앤씨는 ‘더 반포 오티에르’를, 삼성물산은 ‘래미안 일루체라’를 각각 내세우며 수주전에 돌입했다.
신반포19·25차 재건축 사업은 서울 서초구 잠원동 61-1·61-2번지 일대에서 진행되며 구역 면적은 2만6937.2㎡에 달한다. 사업 완료 후에는 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 총 614가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다.
반포는 현재 서울 재건축 시장에서 사실상 ‘최상급 브랜드 경쟁 무대’로 꼽힌다. 인근에는 래미안 원베일리, 아크로리버파크, 메이플자이 등 고급 단지가 밀집해 있고 향후 압구정·성수와 함께 서울 고급 주거시장의 핵심 축으로 거론된다. 건설사 입장에서는 강남 핵심 입지 프리미엄과 브랜드 상징성을 동시에 확보할 수 있는 사업인 만큼 수주 경쟁도 치열할 수밖에 없다.
포스코이앤씨, ‘분담금 제로·한강 조망’ 전면에
“압구정과 성수, 목동을 넘어 신반포19·25차 조합원들을 ‘1등’으로 만들겠다는 목표입니다.” (신찬문 포스코이앤씨 수주기획소장)
먼저 방문한 포스코이앤씨 홍보관에서는 ‘Zero to One(제로 투 원·021)’ 전략이 전면에 배치됐다. 포스코이앤씨는 금융 조건과 사업성을 앞세워 조합원 표심 공략에 집중하는 모습이었다.
‘0’은 조합원 분담금을 최소화하는 수준을 넘어 사실상 ‘분담금 제로’를 목표로 한다는 의미다. ‘2’는 시공사 선정 직후 전 조합원에게 가구당 2억원씩, 총 892억원 규모의 자금을 조기 지원하겠다는 계획을 담고 있다. 마지막 ‘1’은 사업비 전액에 대해 CD-1% 수준 금리를 적용하겠다는 뜻이다. 사실상 금융 부담을 최소화해 조합원 체감 혜택을 극대화하겠다는 전략으로 읽힌다.
포스코이앤씨는 ‘확정 후분양’ 방식도 핵심 경쟁력으로 내세웠다. 24개월 동안 자체 자금으로 공사를 진행하고 해당 기간 공사비를 청구하지 않는 구조다. 여기에 평당 매각 수입이 높은 펜트하우스 세대를 확대해 사업 수익성을 끌어올리겠다는 전략도 제시했다. 포스코이앤씨는 총 13세대 규모의 펜트하우스를 설계하겠다고 밝혔다.
공사비 리스크 차단도 전면에 내걸었다. 포스코이앤씨는 물가 상승이나 공사 진행 과정과 관계없이 공사비 변동이 없는 ‘확정 공사비’ 조건을 제시했다. 포스코이앤씨 관계자는 “향후 공사비 인상에 따른 조합원 추가 분담금 발생 가능성을 차단했다”며 “어떤 상황에서도 공사가 중단되지 않도록 ‘책임준공 확약서’도 제출했다”고 말했다.
설계 경쟁력으로는 ‘조합원 120% 한강 조망’을 내세웠다. 강승협 건축사는 “아크로리버뷰 방향이 아닌 영구 조망이 가능한 변전소 방향으로 동 배치 축을 조정해 한강 변 접도 길이를 기존 대비 330% 확대했다”며 “이를 통해 모든 세대에서 한강 조망이 가능하도록 설계했고 AI 조망 검증 시스템까지 적용했다”고 밝혔다. 또 고층으로 올라갈수록 전면 폭이 넓어지는 ‘트리뷰(Tree-View)’ 구조를 적용해 상층부 한강 조망 세대를 극대화했다고 덧붙였다.
스카이브릿지 설계도 차별화 요소로 제시됐다. 한강 변 주요 단지들에 스카이브릿지가 잇따라 적용되는 가운데 포스코이앤씨는 약 250m 길이의 ‘ㅁ’자 형태 브릿지를 제안했다.
‘세컨드 하우스형 창고’도 눈길을 끌었다. 단순 수납공간을 넘어 별도의 생활 공간처럼 활용할 수 있도록 창문을 적용해 채광을 강화했다는 것이다. 과거 알파룸 수준의 보조 공간 개념에서 한 단계 진화한 형태라는 평가다.
“반포에서 가장 많은 단지를 공급해 온 건 삼성물산입니다. 그동안 반포에서 쌓아온 브랜드 가치와 자부심을 다시 만들어낼 경험과 역량은 타사가 쉽게 따라올 수 없는 수준이라고 생각합니다.” (정성문 삼성물산 강남사업소 프로)
이어 방문한 삼성물산 홍보관에서는 반포 시공 경험과 사업 안정성을 전면에 내세웠다. 삼성물산은 △한강 조망 극대화 △프리미엄 설계 △신속한 사업 추진을 핵심 경쟁력으로 제시하며 브랜드 경쟁력을 강조했다.
삼성물산은 총 533세대에서 한강 조망이 가능하도록 설계했다고 밝혔다. 정 프로는 “한강 조망 극대화를 위해 대지 기준 360도 방향으로 항공 촬영을 진행했다”며 “단순히 동 단위가 아니라 세대 라인별 방향까지 조율해 최대한 많은 가구에서 한강 조망이 가능하도록 설계했다”고 말했다. 특히 향후 신반포 한신16차가 재건축에 나서더라도 조망권이 유지될 수 있도록 배치했다고 했다.
통합 재건축 경험도 차별화 포인트로 제시했다. 신반포19차·25차와 잠원CJ·한신진일 등 4개 단지는 통합 재건축 합의서를 체결한 상태다. 각 단지는 권리 침해를 막기 위해 ‘제자리 재건축’ 원칙을 세웠고 사업성 훼손을 방지하기 위해 독립정산제 방식에도 합의했다. 삼성물산은 반포 지역에서 제자리 재건축과 독립정산제를 적용한 통합 재건축 경험을 보유한 유일한 건설사라는 점을 내세웠다.
프리미엄 설계 경쟁도 치열했다. 정 프로는 “맞통풍 구조를 적용해 주거 쾌적성을 높이고 둔각 설계를 통해 세대 간 시선 간섭을 최소화했다”며 “프라이버시까지 강화했다”고 말했다.
커뮤니티 시설 규모도 차별화 요소로 제시했다. 삼성물산은 총 4015평 규모의 커뮤니티 시설을 제안했으며 포스코이앤씨 대비 약 480평 넓은 서비스 면적도 확보했다고 밝혔다. 여기에 △층간소음 신기준 1등급 △내진 특등급 △음식물쓰레기 처리 고급 시스템 설비 등도 적용할 계획이라고 했다.
사업 추진 속도와 안정성 역시 삼성물산이 강하게 내세운 부분이다. 정 프로는 “실현 가능한 설계를 기반으로 서울시 건축심의 기준과 국내 건축 법규를 모두 충족해 즉시 인허가가 가능하도록 설계했다”고 말했다. 또 삼성물산은 시공능력평가 1위 건설사라는 점을 앞세워 조합 총회에서 의결한 사업비에 대해 한도 없는 사업 지원이 가능하다고 밝혔다. 이를 통해 조합이 사업을 최대한 빠르게 추진할 수 있도록 지원하겠다는 계획이다.
금융 조건으로는 이주비 LTV 100%를 제안했으며 분담금은 별도의 대출이나 이자 부담 없이 입주 시 납부하는 ‘후불제 분담금’ 방식을 제시했다. 또 주택도시보증공사(HUG) 보증수수료 면제 조건도 포함됐다.
사업 리스크 관리에 대한 자신감도 드러냈다. 정 프로는 “삼성물산은 사고나 영업정지 등으로 인한 공사 중단 가능성은 없을 것”이라며 “최고 수준의 신용등급과 안정적인 재무 역량을 바탕으로 사업 안정성을 확보하겠다”고 말했다.
한강 조망과 프리미엄 설계, 금융 조건, 사업 안정성 등을 둘러싼 양사의 경쟁은 시공사 선정 총회 전까지 더욱 치열해질 전망이다. 특히 반포 재건축 사업이 향후 강남권 핵심 수주전의 상징성을 갖는 만큼 건설사들의 브랜드 경쟁도 한층 격화되는 분위기다. 신반포19·25차 재건축 조합은 이달 30일 시공사 선정 총회를 열 예정이다.
이유림 기자 reason@kukinews.com
