서울 아파트 전·월세 물량이 감소하는 반면, 다주택자 양도세 중과 유예 종료 영향으로 매매 물량은 증가하고 있다. 업계에서는 전·월세 물량 감소가 이어지며 임대료 상승 압력이 커질 것으로 전망하고 있다.
30일 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 전세 물량은 1만6210건, 월세는 1만5043건으로 집계됐다. 이는 1월1일 전세 2만3060건, 월세 2만1364건과 비교하면 각각 6850건(29.7%), 6321건(29.6%) 감소한 수치다. 같은 기간 매매 물량은 증가했다. 서울 아파트 매매 물량은 5만7001건에서 7만7585건으로 2만584건(36.1%) 늘었다.
이 같은 변화는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침과 맞물린 영향으로 풀이된다. 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 시사하면서 매물을 시장에 내놓는 움직임이 늘었기 때문이다. 이 대통령은 그간 다주택자에 대해 비판적인 입장을 밝혀왔으며 지난 1월 27일에도 자신의 SNS를 통해 “5월9일 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하고 있지 않다”고 언급한 바 있다.
문제는 전세 물량 감소로 인해 가격 상승 압력이 커지고 있다는 점이다. 3월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과, 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.15% 상승했다. 올해 누적 상승률은 1.46%로, 전년 같은 기간(0.27%)보다 1.19%p(포인트) 높은 수준이다. 전세 가격 상승 여파로 월세 가격 역시 오름세를 보이고 있다. 지난 1월 서울 아파트 평균 월세는 150만4000원으로, 전년(134만3000원) 대비 16만1000원 상승했다. 2023년 124만7000원, 2024년 128만2000원과 비교해도 상승 폭이 크게 확대된 모습이다.
전세와 월세 가격이 상승하자 기존 계약을 유지하는 ‘갱신 계약’을 선택하는 비중도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~3월 서울 아파트 전·월세 거래 중 갱신계약 비중은 48.2%로, 지난해 평균(41.2%)보다 7%p 증가했다. 특히 3월에는 갱신계약 비중이 51.8%까지 상승하며 신규 계약 비중을 넘어섰다. 지역별로 보면 중랑구가 70.5%로 가장 높았고, 영등포구 62.7%, 강동구 59.9% 등이 뒤를 이었다. 강남구(55.8%)와 서초·송파구(55.7%) 등 강남 3구 역시 절반을 웃돌았다.
전문가는 서울 아파트 전·월세 물량 부족 현상이 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “실거주 의무와 토지거래허가제 등으로 전세 공급이 제한된 상황에서 수요는 유지되거나 증가하고 있다”며 “전세 가격이 급등하면서 일부 수요가 월세로 이동하고 이에 따라 월세 가격도 함께 상승하는 구조가 지속될 것”이라고 설명했다.
지역별 격차도 확대될 가능성이 크다. 서울 외곽 지역일수록 전·월세 매물 감소 폭이 더 크게 나타나고 있다. ‘아실’에 따르면 1월1일 대비 전·월세 물량이 가장 많이 줄어든 곳은 구로구로 687건에서 275건으로 60.0% 감소했다. 이어 노원구(-57.3%), 도봉구(-50.3%), 강북구(-48.0%) 순으로 감소 폭이 컸다. 반면 용산구는 7.2% 감소에 그쳐 서울 25개 자치구 가운데 감소 폭이 가장 작았다.
송승현 도시와경제 대표는 “임대 공급을 담당하는 다주택자와 임대사업자는 줄어드는 반면 전세 수요는 유지되거나 증가하고 있다”며 “특히 노도강(노원·도봉·강북구) 등 외곽 지역과 금관구(금천·관악·구로구) 등 지역은 주거 여력 문제로 임대시장 변동성이 더 커질 수 있다”고 말했다.
