10일부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 다시 적용된다. 2022년 윤석열 정부 출범 직후 거래 활성화를 위해 도입된 유예 조치가 약 4년 만에 종료되는 것이다. 시장에서는 거래 위축과 매물 감소 가능성을 우려하는 가운데, 정부가 추가 세제·대출 규제까지 검토하고 있어 부동산 시장 긴장감이 높아지고 있다.
9일 관계부처에 따르면 10일부터 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트의 중과세율이 추가 적용된다. 지방소득세까지 반영하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5% 수준에 달한다.
서울 조정대상지역 내 아파트를 매도해 10억원의 양도차익이 발생할 경우, 유예 기간에는 2주택자 세금이 약 3억3000만원, 3주택자는 약 4억원 수준이었다. 그러나 10일 이후에는 2주택자가 약 5억7000만~5억9000만원, 3주택자는 약 6억8000만원 안팎까지 늘어날 것으로 추산된다.
시장에서는 유예 종료 전 급매물이 대거 출회됐다. 부동산 플랫폼 아실(ASIL)에 따르면 서울 아파트 매물은 올해 1월 초 5만7000건 수준에서 3월 말 8만건을 넘기며 급증했다. 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 시장에 쏟아진 영향으로 풀이된다. 다만 최근에는 일부 급매물이 소진되면서 매물 규모는 다시 7만건대 초반으로 줄었다.
가격 흐름은 지역별로 엇갈렸다. 한국부동산원 기준 강남·서초·송파·용산구는 3월 말까지 약세 흐름을 이어간 반면, 노원·구로 등 중저가 지역은 상승세를 나타냈다. 4월 말 들어서는 서초구가 반등했고 강남·송파·용산구도 낙폭이 축소됐다.
시장에서는 양도소득세 중과에 따라 ‘매물 잠김’을 넘어 거래 절벽 가능성까지 거론된다. 다주택자 입장에서는 높은 세 부담으로 매도를 미루거나 증여로 선회할 가능성이 커졌고, 매수자 역시 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 고금리 부담으로 적극적인 매수에 나서기 어렵기 때문이다.
정부는 양도세 중과 재개 이후에도 시장 불안이 제한될 것으로 보고 있다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 8일 정부서울청사 브리핑에서 “5월 9일 이후 매물 잠김 우려가 있지만 정부 정책 의지는 과거와 다르다”며 “최근 부동산 시장은 과열 국면에서 벗어나 실거주 중심으로 재편되는 전환기에 들어섰다”고 밝혔다. 이어 “대출 규제와 토지거래허가제로 투기적 매수가 차단되고 있고 주택가격 상승 기대도 낮아지고 있다”며 “투자 패러다임도 부동산에서 자본시장 등 생산적 부문으로 이동하고 있다”고 설명했다.
시장의 관심은 정부의 추가 규제 카드로 옮겨가고 있다. 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소와 실거주 중심 과세 개편이 거론되는 가운데, 갭투자·비거주 목적 주택 매입 대출 제한, 다주택자 대상 추가 DSR 규제 강화 가능성도 제기된다. 여기에 공정시장가액비율 조정과 종합부동산세 강화 등을 통한 보유세 개편 가능성도 거론된다.
