“전세 기간이 끝났는데도 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려받지 못하고 있어요. 이미 이사 준비는 다 했는데, 전세금이 없으니 이사를 갈 수가 없습니다. 어떻게 해야 전세금을 돌려받을 수 있을지 막막하기만 합니다.”
최근 주택 가격 하락과 역전세 현상으로 전세 기간이 종료되었음에도 신규 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려받지 못하는 세입자가 적지 않다. 이러한 상황에서 세입자들이 법적 대응 방법을 숙지하고 적절한 절차를 따르는 것이 중요하다.
전세금반환이 어려울 때는 먼저 갱신거절 통지나 계약해지 통지를 완료해야 한다. 이후 임차권등기와 지급명령 신청을 통해 세입자의 권리를 보호받을 수 있으며, 최종적으로 전세금반환 소송을 통해 강제집행까지 고려해야 한다.
세입자가 계약 종료를 앞두고 전세금을 돌려받기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 완료하는 것이다.
주택 임대차보호법 제6조에 따르면, ‘임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 전세 계약은 묵시적으로 갱신된다’고 규정하고 있다. 따라서 묵시적 갱신을 방지하기 위해 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하는 것이 중요하다.
갱신된 계약이거나 묵시적으로 갱신된 계약의 경우, 집주인에게 해지통지를 하고 그 해지통지가 도달된 후 3개월이 경과해야 계약이 종료된다. 세입자는 계약 종료를 증명하기 위해 갱신거절 통지나 해지통지를 완료해야 한다.
이러한 통지는 법적 대응의 전제 조건이 되며, 이를 통해 소송, 임차권등기, 전세반환보증보험 청구 등이 가능해진다.
갱신거절이나 해지통지를 완료하고 임대차 계약이 종료되면, 세입자는 임차권등기와 지급명령 신청을 할 수 있다. 임차권등기 제도는 세입자가 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 보호받게 해주는 제도다.
과거에는 대항력과 우선변제권을 보호받기 위해서 주민등록이 전셋집으로 계속 유지되어야 하는 조건이 있었다. 때문에 세입자가 전출과 이사하지 못하는 문제가 발생하게 되었고, 이를 해결해 주는 제도가 바로 임차권등기인 것이다.
지급명령 제도는 소송의 축소판으로, 소송처럼 변론기일, 선고기일과 같은 단계가 생략된다. 해지통지와 같은 요건을 갖추고 지급명령을 신청하면 바로 결정문이 나오게 된다. 이 결정문이 집주인에게 송달된 후 2주 이내에 집주인이 이의제기를 하지 않으면 판결과 마찬가지로 강제집행을 할 수 있다.
지급명령은 장점이 많지만, 집주인에게 결정문이 송달되지 않거나 집주인이 이의제기를 하면 효력이 상실되고 다시 소송을 진행해야 하는 단점이 있다.
전세금을 돌려받지 못할 때 최후의 수단은 전세금반환 소송이다. 임차권등기는 대항력 등을 유지해주는 보호 장치일 뿐, 임차권등기만으로 강제집행을 할 수 없다. 지급명령 또한 집주인에게 송달되지 않거나 집주인이 이의제기를 한다면, 세입자는 결국 소송을 통해 판결을 받아야 한다. 전세금반환 소송은 평균적으로 5~6개월 정도 걸린다.
법원으로부터 전세금반환 판결을 받으면, 이때부터 세입자는 집주인의 재산에 강제집행을 할 수 있다. 강제집행은 크게 채권압류 및 추심과 부동산경매로 구별할 수 있다. 전셋집의 시세가 전세금보다 높고 전부 배당받을 가능성이 많다면, 세입자는 전세집에 대한 경매를 진행하는 것이 유리하다.
반면 전셋집의 시세가 낮거나 다른 채권자가 있어 전부 배당받기 어려운 상황이라면, 집주인의 다른 재산을 조회하여 부동산경매 또는 채권압류 및 추심을 진행해야 한다. 채권압류 및 추심은 은행 계좌를 압류하는 것이 대표적이다.
