공급 막힌 주택시장…전문가들 “금융·세제 함께 손봐야” [부동산 대토론회]

대통령 주재 부동산정책 국민 대토론회에서 주택 공급을 늘리려면 인허가와 착공을 정상화하고 금융·세제도 함께 손질해야 한다는 제언이 나왔다. 전문가들은 공급 기반을 복원하는 동시에 실수요자 중심으로 대출 제도를 재설계해야 한다고 강조했다. 공급을 제약하는 세제 역시 재검토해야 주택시장 안정을 이끌 수 있다는 설명이다.

“주택 공급 파이프라인 복원해야”

진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 23일 대통령 주재 부동산정책 국민 대토론회에서 주택 공급의 가장 큰 문제로 공급 파이프라인 단절을 꼽았다. 2022년 금리 인상 이후 인허가와 착공이 줄면서 앞으로 입주 물량은 물론 기존 시장의 매물도 감소할 수 있다고 진단했다. 그는 “지금 가장 우려되는 것은 일시적인 주택 공급의 감소가 아니라 주택 공급의 연결고리가 끊어지고 있다는 것”이라며 “인허가가 착공으로, 착공이 준공과 입주로 이어지도록 주택 공급 파이프라인을 복원해야 한다”고 말했다.

진 교수는 이를 해결하기 위해 금융·세제 지원으로 착공을 늘리고, 재개발·재건축 규제를 합리화해 공급 속도를 높이는 실행체계를 구축해야 한다고 제안했다. 특히 공공도 단순 공급자가 아니라 경기 대응과 부담가능주택 공급을 책임지는 시장 조성자 역할을 해야 한다고 강조했다.

다만 “전면적인 지원보다는 선별하여 차등 지원을 해야 한다”며 규제 완화가 시장의 가격 기대를 자극하지 않도록 신중하게 접근해야 한다고 강조했다. 또 “국민들이 결국은 ‘내가 들어갈 수 있는 집인가’라는 관점에서 실수요자가 접근할 수 있도록 적당한 가격대의 다양한 유형의 주택 공급이 중요하다”고 제언했다.

“실수요 선별 요건 강화해야”…거시건전성 관리부담금 제안

김영도 금융연구원 선임연구위원은 주택시장 안정을 위해 공급 확대와 함께 금융 규제를 병행해야 한다고 제안했다. 주택 공급은 단기간에 늘리기 어려운 만큼 당분간은 금융 규제를 통해 수요를 관리할 필요가 있다는 설명이다.

김 선임연구위원은 청년 지원과 전세대출, 이주비 대출 등은 실수요자 중심으로 선별 지원해야 한다고 강조했다. 그는 “기존 청년층 대상 지원 프로그램의 확대를 검토하되, 임차 수요와 주택 매매 수요를 분리하고 정책 지원을 재설계할 필요가 있다”며 “특히 이에 맞는 실수요 선별 요건을 강화할 필요가 있다”고 말했다.

전세대출 제도도 손질이 필요하다고 봤다. 김 선임연구위원은 “전세대출이 전세 사기 등 많은 사회적 문제를 일으킨 걸 감안하면 전세 대출 완화는 부작용이 크다는 의견이 있다”면서도 “전세대출이 보편화된 현실적인 환경을 감안해 실수요 요건을 보다 엄격히 적용하고 점진적인 감축 방안을 적용할 필요가 있다”고 말했다.

김 선임연구위원은 고가주택 대출에 ‘거시건전성 관리부담금’을 부과하는 방안도 제안했다. 이는 대출 이자와 별도로 대출액의 1~2% 수준을 부담금으로 걷고, 이를 청년과 취약계층의 금융 지원 재원으로 활용하는 제도다. 그는 “고가주택에 의한 주택시장 가격선도효과를 일정 차단시킬 수 있을 것”이라며 “향후 통화정책이 금리인하기에 접어들면 더욱 효과적일 것”이라고 말했다.

이재명 대통령은 발표 직후 부담금 수준을 구체적으로 질문하며 관심을 보였다. 이에 김 선임연구위원은 “최근 제안한 단계여서 논의된 기준은 없다”며 “금융 분야 사전 토론에서는 예시로 10억원 정도의 대출에 1% 수준을 제시했다”고 설명했다.

“과세 기준·세율 체계, 재검토 필요”

세제 분야를 발표한 강성훈 한양대 정책학과 교수는 조세체계 개편 필요성을 강조했다. 종합부동산세와 양도소득세를 단순한 증세 수단이 아니라 시장 기능을 고려해 재설계해야 한다는 설명이다. 강 교수는 종부세와 관련해 “과세 형평성 차원에서 주택 보유 수가 아니라 주택 가액을 기준으로 세율을 적용하는 방안을 논의할 필요가 있다”고 말했다.

양도세에 대해서는 “양도소득세로 인해 동결 효과, 즉 매도 시점을 뒤로 미루는 현상이 나타날 수 있다”며 “이 동결 효과를 최소화할 수 있는 방안을 함께 고민하는 것이 중요하다”고 밝혔다. 이어 “보유세가 강화된다면 부동산 시장 안정을 위해 양도소득세를 어떻게 조화롭게 설계하고 시행할 것인지가 중요한 과제”라며 “시장 충격과 조세 저항을 최소화할 수 있는 방안을 함께 검토하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

김미현 기자 mhyunk@kukinews.com