서울시가 소규모 정비 모델인 모아타운·모아주택 사업 활성화를 위한 대책을 내놨다. 기존에 재개발·재건축에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 적용하고, 공공기여 부담은 줄이며 일반분양 물량은 늘려 주민 분담금을 낮추겠다는 구상이다. 또 사업 초기부터 금융을 지원해 조합이 안정적으로 출발할 수 있도록 도울 계획이다.
시는 19일 이런 내용을 담은 ‘모아주택 활성화 방안’을 발표하고, 첫 사례로 서대문구 현저동 1-5번지 일대, 이른바 ‘똥골마을’을 선정했다.
서울시는 이번 조치로 사업 속도가 빨라지고, 가구당 평균 분담금도 7000만원가량 줄 것으로 예상했다. 이를 통해 공급 가능한 주택은 11만7000호로 추산된다.
모아주택·모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 안팎의 낡은 주택가를 여러 필지로 묶어 새로 짓는 사업이다.
‘사업성 보정계수’란 땅값이 서울 평균보다 낮은 지역에는 용적률을 더 주는 제도다. 땅값이 낮을수록 계수가 높아져 임대주택 비율은 줄고 일반분양이 늘어나 사업성이 개선된다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하라, 대부분의 사업지가 혜택을 볼 것으로 보인다.
서울시는 실제로 모아타운 12곳에 보정계수 1.5를 적용해 시뮬레이션했다. 그 결과 공공기여 비율은 23%에서 15%로 내려갔고, 주민 분담금은 가구당 평균 7000만원 줄었다. 비례율(조합원 분담금 대비 분양가 비율)도 평균 13%포인트 상승했다.
교통이 좋은 곳에는 종상향도 허용한다. 간선도로변이나 역세권 모아타운은 준주거지역으로 올려 배후지역까지 개발할 수 있게 한다는 것이다. 이 경우 주택 공급이 늘어나고 사업성도 더 나아진다.
사업 초기 자금줄도 넉넉히 댄다. 서울시는 모아주택조합의 운영비와 용역비를 최대 20억원까지 직접 융자한다. 공사비는 SH와 금융기관이 함께 저리로 빌려주는데, 기존 주택도시보증공사(HUG) 상품보다 금리가 0.6%포인트 낮다. 구체적 조건은 올해 안에 확정해, 이르면 내년부터 상품을 출시할 계획이다.
행정 절차도 손본다. 기존에는 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 따로 세웠지만 앞으로는 병행해 사업 기간을 1년 줄인다. 또 시와 자치구가 사업성 분석부터 조합 설립, 사업비 지원까지 직접 챙겨 추가로 1년을 더 단축한다. 최대 2년까지 줄일 수 있다는 게 시 측의 설명이다.
서울시는 SH를 통해 사업성 정밀진단 서비스도 제공한다. 조합원 과반이 동의하면 SH와 공동 시행이 가능하며, 이 경우 사업 면적 확대, 임대주택 비율 완화, 저리 융자 등 각종 인센티브가 주어진다.
오세훈 시장은 이날 오후 현저동 일대를 찾아 활성화 방안을 직접 발표했다.
현저동은 노후 건축물 비율이 100%에 이르고 무허가주택 비율도 85%에 달한다. 공가·폐가가 밀집해 주민 안전을 위해 신속한 정비가 절실한 지역이다. 현저동 모아주택은 10월 조합설립 인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획 인가를 거쳐 12월 착공에 들어간다. 2029년 12월 준공을 목표로 하며, 366세대가 입주할 예정이다.
오 시장은 “모아주택과 모아타운은 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 서울시의 혁신적 접근”이라며 “그동안 기반을 다졌다면, 이제는 실질적 공급을 더 빠르게 추진할 것”이라고 말했다.
