강남3구역과 용산 등 서울 토지거래허가구역(강남·서초·송파·용산구) 내 주요 재개발‧재건축 입주권 매수도 관할 구청의 허가를 받아야 한다. 한남3구역, 방배 13·14구역 등 주요 재건축 단지가 토허제 대상에 묶였다.
국토교통부는 서울시와 협의해 이 같은 내용의 토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준을 마련했다고 21일 밝혔다. 지난달 24일부터 토지거래허가구역을 강남·서초·송파·용산구로 확대 지정한 뒤 제도 적용을 둘러싼 혼란이 커지자 한 달 만에 가이드라인을 내놓은 것이다.
가이드라인에 따르면 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정돼 있는 입주권을 토지거래허가 대상에 해당된다고 규정했다. 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있기 때문이다.
건축물대장상으로는 연립·다세대주택이나 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우에도 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 당연히 받아야 한다고 설명했다.
입주권·분양권에 대해 매수인이 토지거래허가 신청을 하는 때는 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공·준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인할 예정이다. 검증을 통해 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우 토지거래 계약을 허가하겠다는 것이다.
그러나 관리처분인가를 마친 정비사업지의 경우 종전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못하는 경우도 있는 만큼 이용의무기간은 연속되지 않을 지라도 ‘취득일로부터 2년’으로 정하기로 했다.
예를 들어 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우, 향후 실제 입주가능시점부터 잔여 이용의무기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가가 가능하다는 것이다. 물론 관리처분인가 이후 이미 철거돼 공사 진행 또는 예정인 경우에는 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약을 해야만 허가관청은 실거주 목적이 있다고 보고 토지거래 허가를 내어준다.
강남3구, 용산구 내 입주권 거래 가능 아파트 단지는 강남구의 경우 △청담르엘 △청담삼익 △대치구마을3지구 △도곡삼호 등이 있다. 서초구에서는 △방배13구역 △방배 14구역 △방배신동아 △반포1·2·4주구 △반포3주구 △신반포4지구 △신반포18차337동 △신반포21차 △신반포22차 △방배5구역 △방배6구역 △방배삼익 △서초신동아가 있다. 송파구에서는 △잠실미성크로바 △잠실르엘, 용산구에서는 △한남3구역 △이촌 현대멘션(리모델링) 등이다.
또한, 이미 주택을 보유하고 있는 경우 기존 주택의 처리 기한에 대해서도 명확히 했다. 주택을 한 채 이상 소유하고 있는 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하려는 경우에는 앞으로 허가일로부터 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출하는 경우 허가가 가능하다.
이번 지침은 토허제 4구(강남·서초·송파·용산구) 소재 아파트 전체를 대상으로 한다. 적용 기한은 토허제가 지정된 지난달 24일부터 내년 9월 30일까지다.
재건축 입주권도 토지거래허가를 받아야 하는 만큼 전문가는 부동산 시장 위축을 전망했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “재건축‧재개발 시장에서는 입주권 적용이 안 될 것이라 예상했던 시각도 존재해 투자자들이 혼선을 겪을 수 있다”며 “신규 거래의 경우 줄어들 수 있다”고 내다봤다.
