[이연진기자의 톡톡 부동산] 봄 성수기 맞은 분양시장 …3월 전망은?

 

 

원미연 아나운서 > 네. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 오는 3월 전국 분양 시장에 최대 물량의 신규 아파트가 쏟아집니다. 지방 선거를 앞두고 정치로 관심이 분산되는 것을 우려해 건설사들이 청약 일정을 3월로 잡고 있다고 하는데요. 또 강남에서는 재건축 단지가 분양가를 낮춰 분양할 예정이여서 또 한 번 로또 청약 열풍이 불 예정입니다. 자세한 내용 살펴보겠습니다.

원미연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산에서는 3월 청약 시장 분위기 예상해봅니다. 먼저 올 초반 분양 시장 분위기부터 점검해 볼 텐데요. 이연진 기자, 전체적으로 볼 때, 분위기가 어땠나요?

이연진 기자 > 새해 첫 분양 시장 성적표가 기대 이하에 그치면서 분위기가 심상치 않았습니다. 수십 대 1에 달하던 경쟁률은 찾아보기 힘들고, 청약불패 지역에서도 미달이 속출하는 등 전체적으로 청약 시장 분위기가 좋지 않은데다가, 특히 지방 분위기는 더 안 좋습니다.

원미연 아나운서 > 전체적으로도 그렇지만, 올 들어 분양시장은 양극화가 심한 것 같아요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 수도권이나 광역시 우량 단지에는 여전히 수요자가 몰리는 반면 수도권 외곽과 지방 사업장에는 청약 미달 단지가 속출하는 부익부 빈익빈 현상이 나타나고 있는데요. 실제로 올 들어 청약을 접수한 35개 단지 가운데 13개 단지가 1순위 마감에 실패했고요. 1순위 마감률은 37.14%에 그쳤는데요. 1, 2순위 미달 단지도 속속 쏟아졌습니다. 올 초 제주시 한림읍에서 분양한 제주 한림의 한 단지는 1순위에서 청약자가 단 한 명도 나타나지 않았고, 경북 구미에 공급한 단지들도 일부 주택형이 2순위에서 마감됐습니다.

원미연 아나운서 > 청약자가 아예 한 명도 없었던 단지도 있군요. 또, 지방 뿐 아니라 경기도 일부 지역에서도 청약 미달 사태가 벌어지고 있다고요?

이연진 기자 > 네. 최근 동탄 신도시에서 분양한 한 아파트는 1순위에서 미달 사태가 발생했고, 2순위에서 청약을 겨우 마감했습니다. 또 남양주 별내지구에서 분양한 한 아파트는 평균 경쟁률이 0.6대 1에 그치며 1순위와 2순위에서 모두 미달되어 미분양으로 남겨졌습니다. 동탄과 별내 모두 수도권의 대표적인 청약불패 지역으로 꼽힌 곳이지만, 분위기가 달라진 거죠.

원미연 아나운서 > 네. 지방의 청약 부진 현상이 경기도 등 수도권으로 빠르게 전이되고 있다는 걸 보여주는데요. 이제 3월 청약 시장 살펴볼게요. 일단 2월은 설 연휴 전후로 조용한 분위기를 보였어요. 어떤가요?

이연진 기자 > 네. 2월 둘째 주 전국 아파트 청약 물량은 1곳. 233가구에 그쳤고요. 셋째 주에 여는 모델하우스 단지는 한 곳도 없었습니다. 분양 시장이 설 연휴를 앞두고 개점휴업에 들어갔던 거죠.

원미연 아나운서 > 건설사들이 설 연휴 이후, 본격적인 분양에 돌입하기로 한 거군요.

이연진 기자 > 네. 지방선거가 있는 6월 전에 분양 사업에 박차를 가해 최대한 집중한다는 계획입니다. 지방선거 이후에는 보유세 등 정부의 세금 규제가 구체화될 수 있어, 수요자들의 심리를 더욱 악화시킬 수 있어서입니다.

원미연 아나운서 > 그럼 3월부터 나오는 물량은 얼마나 되나요?

이연진 기자 > 2월 중순부터 4월 말까지 전국에서 6만 5789가구가 공급됩니다. 올해 전체 예정된 공급 물량인 25만 2247가구의 약 26% 수준인데요. 지역별로는 수도권이 전체의 62% 수준인 4만 900가구, 지방이 2만 4889가구입니다.

원미연 아나운서 > 아무래도 2월에는 설 연휴도 있고, 평창 동계올림픽도 있었기 때문에 그 영향을 받은 게 아닌가 싶어요. 건설사들이 분양을 늦추면서 3월 물량이 늘어난 거죠?

이연진 기자 > 맞습니다. 그리고 또 하나 주목할 점은 수요자들의 관심이 높은 대형 건설사 물량이 상당하다는 점인데요. 시공 능력 평가 상위 10대 대형 건설사는 같은 기간 2만 2254가구를 공급하는데, 이 가운데 71.3%인 1만 5861가구가 수도권에 몰려 있습니다. 다만 대부분 재건축 물량이어서, 치열한 경쟁이 예상되고 있고요.

원미연 아나운서 > 네. 이어 지방 상황도 살펴볼게요. 3월 지방 분양시장. 어떤가요?

이연진 기자 > 3월 지방의 분양시장에서는 월별 분양 물량으로는 역대 최대치가 쏟아집니다. 분양 물량 집계를 시작한 2000년 이후 연도별 3월 물량으로는 최대치로, 이전 최대 수량인 2004년 3월의 1만 8718가구와 비교하면 약 45% 가량 많습니다.

원미연 아나운서 > 지방에도 많은 분양 물량이 예정되어 있는데요. 지역 별로 보면요?

이연진 기자 > 지역별로 살펴보면, 충남이 7개 단지 총 6117가구로 가장 많고요. 이어 충북, 부산, 경남, 광주, 전북, 대전 순인데요. 한 가지 주목할 점은, 이전까지 지방 분양 시장이 5대 광역시를 중심으로 물량이 쏟아졌다면, 3월은 5대 광역시를 제외한 전남과 전북, 충남과 충북, 강원도 등 기타 지방에 물량이 집중돼 있다는 점입니다. 이들 권역의 분양 물량은 5대 광역시가 8971가구, 이외 기타 지방에서는 1만 8222가구로 두 배 가량 차이가 납니다.

원미연 아나운서 > 네. 그럼 이제 3월 분양시장의 주요 분양 물량을 살펴볼게요. 이미 수요자들의 주목을 받고 있는 단지가 있을 텐데요. 아무래도 서울이겠죠? 어디인가요?

이연진 기자 > 먼저 서울 서초구 서초 우성1차 재건축이 관심 대상입니다. 강남역 일대 첫 재건축 단지로, 공급 물량은 1317가구며 이 가운데 일반 분양은 225가구고요. 또 올해 분양시장의 최대 관심 단지는 강남구 개포 8단지 재건축으로, 공급 물량 중 일반 분양이 1670가구에 달해, 실수요자와 투자자의 관심이 대단히 높은 곳입니다.

원미연 아나운서 > 강남 재건축 시장에서 이 정도 물량이 공급되는 것은 이례적인 일이 아닐까 싶은데요. 이제  남은 건, 분양가에요. 이연진 기자, 분양가가 얼마나 될까요?

이연진 기자 > 3.3㎡당 4300만원 안팎으로 예상되고 있습니다. 주택도시보증공사의 분양가 제한으로 시세보다 저렴한 수준으로 공급될 예정이어서, 당첨만 되면 로또라는 말이 나올 정도입니다. 

원미연 아나운서 > 전에 불었던 로또 청약 열풍이 또 한 번 불게 되는 걸까요?

이연진 기자 > 네. 그럴 것으로 보입니다. 시세보다 저렴한 분양가로 인해 재건축 아파트 당첨이 로또라는 말은 지난 2016년 6월 개포 주공3단지 재건축 분양 때 생겨났는데요. 인근 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가격의 110%를 분양가 상한선으로 정하는 주택도시보증공사의 정책에 따라 시세보다 낮은 가격에 분양 물량이 나왔기 때문입니다.

원미연 아나운서 > 당시 분양가가 어느 정도 수준이었나요?

이연진 기자 > 조합이 당초 평당 5000만원을 넘게 신청했지만, 주택도시보증공사의 수차례 거절 끝에 4300만 원 선에서 분양됐습니다.
 
원미연 아나운서 > 당시 분양가는 주변보다 낮았지만, 현재는 회복이 된 상태인 거죠?

이연진 기자 > 그럼요. 지난해 3월 분양권 전매제한이 풀린 분양권의 가격은 분양 가격보다 2억 원에서 3억 원 상당 높은 수준에서 거래되고 있고요. 또 지난해 분양한 반포의 단지나 고덕의 단지도 로또 청약으로 꼽히고 있는데요. 분양가가 예상보다 저렴하게 책정되면서 이들 단지들에도 평균 2억 원 이상의 웃돈이 붙은 상황입니다.

원미연 아나운서 > 그럼 개포 8단지가 시세보다 저렴한 분양가를 내어 놓을 것으로 가정하고, 시세 차익은 어느 정도가 될지 예상해볼게요.

이연진 기자 > 3.3㎡당 평균 4200만원에 공급된다고 가정하면, 전용 84㎡의 분양가는 14억 3000만 원대입니다. 인근 단지의 전용 84㎡의 분양권이 약 18억 원에서 19억 원에 거래되는 것을 감안하면, 현재 시세 기준으로 적어도 4억 원 이상의 차익이 기대되고 있습니다.

원미연 아나운서 > 당첨만 되면 로또라는 말이 나올 만하네요. 하지만 문제는 자금이에요. 청약이 돈이 되는 건 알지만, 아무나 청약에 나설 수 있는 건 아니잖아요.

이연진 기자 > 네. 일단 전용면적 84㎡ 이하는 가점제로만 당첨자를 선발하기 때문에 웬만한 점수로는 넘보기 힘든데요. 서울 인기 아파트의 경우 60점대 후반은 돼야 안정권이라고 볼 수 있고요. 또 계약금과 중도금 등 자금도 준비가 되어 있어야 합니다.

원미연 아나운서 > 맞아요. 당첨되었지만 자금이 준비되지 않은 상태라면 아무 의미가 없죠. 여력이 없는 상태에서 무턱대고 계약했다 포기할 경우는 청약 통장만 잃게 되고요.

이연진 기자 > 네. 예전에는 은행에서 분양권을 담보로 중도금 집단 대출을 해줬지만, 8·2 부동산대책 이후 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 9억 원 이하 주택 분양에 대해 가구당 1건만 HUG와 주택금융공사에서 대출보증을 해주는 것으로 변경됐고요. 강남권은 대부분 9억 원 이상 가격으로 아파트를 분양하기 때문에 적용되기 힘든 상황입니다. 결국, 청약 대기자는 분양권의 10%에 해당하는 1차 계약금과 나머지 60%의 추후 잔금을 어떻게 납부할 것인지 계획을 세운 후에 청약에 나서야 합니다.

원미연 아나운서 > 자금 여력이 있는 일부 부자들만 청약이 가능하기 때문에, 결국 부자 배불리기라는 비판을 피할 수 없을 것 같아요.

이연진 기자 > 네. 주택 시장 안정을 위해 고분양가를 통제하고 있지만, 한편으로는 부자들만을 위한 로또라는 지적이 있습니다.

원미연 아나운서 > 네. 그리고 앞서 살펴본 것처럼, 모든 지역이 인기인 건 아니에요. 청약 시장 양극화로 인해 서울에서만 청약 열기가 이어질 수도 있는 거죠?

이연진 기자 > 네. 청약 경쟁률 양극화가 확대될 것으로 예상됩니다. 입지가 좋거나 분양가가 저렴하고 실수요자들이 몰리는 곳에 공급된 단지는 높은 청약 경쟁률을 보이지만, 물량이 집중됐던 경기 외곽이나 지방은 입주 지연과 함께 공급 과잉까지 겹치면서 미분양 우려가 높아 주의가 필요합니다.

원미연 아나운서 > 네. 청약을 계획 중이라면 전략을 보다 꼼꼼하게 세울 필요가 있겠습니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com

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