신한은행과 등 주요 금융사들이 올해 하반기 분양 예정인 ‘익산자이 그랜드파크’ 신축공사를 위한 자금조달(PF·프로젝트 파이낸싱)을 담당했다. 몇해 전부터 아파트 분양 시장 분위기가 실수요자 위주로 개편되면서 환경 및 입지 등을 고려한 단지들이 주목받고 있다. 이 가운데 근린공원과 인접한 아파트 단지의 사업성에 대한 관심이 커지고 있다.
다만 민간공원조성 특례사업인 만큼 토지주와 협의가 늦어지는 경우가 많아 사업이 지연되는 사례가 많다.
18일 금융권에 따르면 신한은행은 올해 10월 분양 예정인 익산시 마동공원 공동주택 개발사업을 위한 PF사업에 참여했다. 이 사업은 지하 3층~지상 38층, 9개 동 규모의 공동주택 1431가구와 부대 복리시설를 짓는 것으로 GS건설이 시공에 참여했다.
신한은행은 관련 사업의 자금을 조달하기 위해 SPC(특수목적법인)을 세워 차주(시행사)인 마동공원개발에 250억원의 대출약정을 맺었다. SPC는 원활한 자금조달을 위해 유동화증권을 발행하고, 신축공사의 사업수익을 통해 대출원리금을 상환한다.
또한 신한은행은 차주(시행사)의 채무불이행 위험을 관리하기 위해 신용공여어음 매입 의무 계약을 맺었다. 즉 시행사가 채무(유동화증권) 상환을 못할 경우 신한은행이 대신 신용공여어음을 매입하고 그 대금을 납입할 것을 보장하는 것이다.
한국투자증권도 이 사업을 위해 SPC를 설립해 600억원의 대출채권을 조달했다. 다만 올해 5월 유동화증권이 만료되면서 셀다운(차익 후 재매각)으로 마무리했다.
한편 최근 ‘숲세권’을 선호하는 주거 트렌드가 형성되면서 근린공원 인근 아파트 단지 조성 사업이 주목받고 있다. 주택산업연구원이 지난 2016년 12월 발표한 '미래 주거 트렌드' 자료를 보면 향후 주거 선택 요인을 뽑는 설문조사에서 쾌적성(35%)이 1위를 차지했다. 환경적 요인이 역세권과 같은 교통 편리성(24%), 교육환경(11%) 등을 앞선 것이다.
근린 공원 주변에 들어선 단지들은 분양 시장에서 흥행에 선전한 것으로 나타났다. 지난 2016년 분양된 대림산업의 ‘e편한세상 추동공원’은 분양 후 일주일만에 계약이 완판됐다. 의정부 직동공원에 위치한 의정부 롯데캐슬 골드파크(2016년 분양)도 1순위 청약에서 5.08대 1의 경쟁률을 기록했다.
다만 문제점이 없는 것은 아니다. 민간공원조성 특례사업의 특성 때문에 절차가 다소 복잡하다는 점, 토지주 등의 반발도 고려해야 한다는 것이다. 실제 익산 마동공원개발 사업도 공원 조성 토지보상 문제를 놓고 토지주들과 행정기관이 마찰을 빚기도 했다.
또한 근린공원 근처인 만큼 주변에 묘지 등이 조성된 것도 고려해야 한다. 익산시 내 부동산업계 관계자는 “익산자이 그랜드파크는 10월 분양될 예정이었으나 현재 토지보상이나 인근 주변 묘지 문제로 인해 분양이 당초 늦어질 가능성이 크다”고 설명했다.
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