집값, 지난해 왜 올랐고…올해 얼마나 더 오를까

▲서울 아파트 모습. 사진=박효상 기자
[쿠키뉴스] 안세진 기자 =2021년 새해가 밝았다. 지난해에는 전세대출 활성화와 저금리 기조 여파 등으로 전국 집값이 상승세를 보인, 그야말로 혼란의 해였다. 업계에서는 올해도 이같은 혼란이 이어질 거라 내다보고 있다. 다만 3기 신도시 등의 공급대책이 집값 상승을 저지하는 역할을 할 수 있을지 귀추가 주목된다.



◇지난해 전국 집값, 14년 만에 최고 상승

KB국민은행리브온이 발표한 주택가격동향 자료에 따르면 지난해 12월 전국 주택 매매가격은 지난해 말 대비 8.35% 올랐다. 이는 지난 2006년(11.60%) 이후 14년 만에 최대 상승 폭이다.


주택 유형별로 살펴보면, 아파트값은 지난해 말 대비 9.65%, 단독주택은 3.87% 올라 14년 만에 최고 상승률을 기록했다. 연립주택 역시 6.47%의 상승률을 기록하며 12년 만에 가장 높은 상승률을 보였다.

지역별로는 서울 집값은 올해 10.70% 올랐고, 강북과 강남 지역이 각각 11.13%, 10.28%씩 올랐다. 전국에서 가장 집값이 크게 오른 곳은 세종시로 아파트값 기준으로 44.97%가 뛰었다.

전국 전세가격은 올해 들어 6.54% 올라 지난 2011년 이후 9년 만에 가장 크게 오른 것으로 나타났다.

▲아파트 공사 현장. 사진=안세진 기자



◇집값, 오른 이유는?

지난해 집값 상승의 요인은 크게 ▲전세대출 활성화 ▲저금리를 꼽을 수 있다.

우선 전세대출과 관련 한국은행이 24일 발표한 ‘2020 하반기 금융안정보고서’에 따르면 가계부채액은 3분기 말 1682조1000억원으로 전년동기 대비 7% 늘었다. 특히 주택담보대출이 7.2% 늘며 증가세가 뚜렷했고, 기타대출도 신용대출을 중심으로 6.8% 증가했다. 

반면 처분가능소득은 1년간 0.3% 늘어나는 데 그치면서 가처분소득 대비 가계 부채 비율은 171.3%로 높아졌다. 이 역시 통계 작성이 시작된 2002년 4분기 이후 최고치다.

특히 30대 이하 청년층의 가계대출은 3분기 말 기준 409조3000억원으로 전년 동기 대비 8.5%나 늘었다. 청년 층 대출 중 주택 관련 대출은 260조2000억원으로 10.6%나 증가했다. 전체 주택 관련 대출 잔액에서 청년층이 차지하는 비중도 29.2%로 지난해 말 27.9%보다 상승했다. 

청년층의 주택관련 대출 증가액 중 85.1%는 전세자금대출이 차지했다. 그중에서도 20대는 주로 전·월세 자금으로 돈을 빌렸고 주택 보유 비율은 오히려 떨어졌다. 반면 30대는 주택매입을 위해 주로 돈을 빌린 것으로 분석된다. 이는 전세가뿐 아니라 매매가도 밀어 올리는 역할을 했다.

저금리도 집값 상승에 큰 영향을 미쳤다. 금리가 내려가게 되면서 임차인 입장에서 전세보증금 실부담이 줄어 전세 수요가 증가하고, 임대인 관점에서는 실수익이 감소해 보증금 증액 유인이 발생했기 때문이다.

▲서울 아파트 모습. 사진=안세진 기자



◇올해는 어떨까?

통상 부동산 가격은 수요와 공급, 유동성 측면에서 결정된다. 결론부터 말하자면 전문가들은 올해도 어김없이 오를 거라 내다봤다. 공급 물량이 없는 상황에서 매수자가 더 많을 경우 시장가격이 오를 가능성이 있다는 설명이다.

우선 수요가 여전히 강세를 보일 전망이다. KB부동산리브온 ‘월간 주택가격동향’ 자료를 보면 이달 전국 매수우위지수는 103.4로 2002년 2월 이후 처음으로 기준점인 100을 넘어섰다.

매수우위지수는 KB부동산이 전국 협력 부동산중개업체를 대상으로 주택 매도자와 매수자 중 어느 쪽이 많은지를 조사해 내는 지수다. 0~200 범위 내에서 표현되는데 100을 기준으로 초과하면 매수자가 매도자보다 많다는 것을 의미한다. 시장에서 집을 팔려는 이들이 사려는 이들보다 우위에 서는 셈이다.

올해 공급이 많지 않다는 점 또한 집값 상승 주장에 무게를 실어주고 있다. 직방에 따르면 지난해 서울에서 분양 예정이던 6만6656가구 가운데 실제 분양된 가구 수는 2만8100가구에 그쳤다. 예정치의 42.2% 수준이다. 분양가상한제 등의 여파가 컸다.

또한 지난해 전국 입주 물량은 22만가구 수준으로 전년보다 약 16% 줄어들었다. 특히 수도권의 입주 물량 감소세가 두드러진다. 부동산114에 따르면 올해 서울 입주 예정 물량은 2만5931가구다. 2020년(5만386가구)과 비교하면 절반가량인 48.5%가 줄었다. 경기도의 입주 예정 물량은 8만5801가구로, 전년(11만4735가구)보다 25% 이상 감소했다.

부동산업계 관계자는 “2020년은 코로나19라는 악재 속에서도 풍부한 유동성과 저금리 등의 원인으로 거래량이 늘고 가격도 상승했다”면서 “2021년 주택 매매와 전월세가격도 상승세를 전망하는 의견이 많은 가운데, 강화되는 세 부담과 3기 신도시 사전청약 등의 추가 공급대책이 변수로 작용할 수 있다”고 밝혔다.

asj0525@kukinews.com
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