새해 부동산 시장 ‘000'에 달렸다...주요 ‘변수’ 돋보기

집값 밀어올리는 전세가격, 전세난 주목
보유세에 집 파는 다주택자 현실화 될까
서울·부산 시장 선거, 규제 완화 갈림길

▲사진=박태현 기자
[쿠키뉴스] 조계원 기자 =부동산 시장은 지난해 정부 정책, 풍부한 유동성, 임대차3법 등 다양한 변수에 따라 큰 변화를 보였다. 부동산 시장의 급격한 변화는 ‘영끌’, ‘패닉바잉’, ‘빚투’ 등 다양한 신조어를 만들어 내며 국민을 혼란의 도가니로 몰아넣었다.

이러한 흐름은 올해도 계속될 전망이다. 특히 올해는 ‘전세난’과 ‘보유세’, ‘서울·부산시장 선거’ 등에 따라 부동산 시장이 요동을 칠 전망이다.

‘전세난’ 해결 안되면 집값 또 뛴다

올해 전세난 문제는 집값에 가장 큰 변수 가운데 하나다. 전세난이 계속될 경우 매매시장을 자극해 집값 상승을 부추길 전망이다.


부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 지난해(36만2815가구) 보다 25% 가량 감소한다. 특히 서울의 올해 입주 물량은 2만6940가구로 지난해(4만8758가구)보다 44.7% 급감한다. 경기도 역시 올해 입주 물량이 10만1711가구에 불과해, 지난해 보다 22.1%(2만2476가구) 줄어든다.

입주 물량이 감소하면 전세난은 가중될 수밖에 없다. 새 임대차3법 시행으로 기존 전세물건이 묶여버린 상황에서 새 아파트 입주 물량이 줄면 자연히 전세가격이 뛰기 시작한다. 전세가격을 실제 거주가치로 보면 매매가격은 거주가치에 집값 상승 기대감이 더해져 결국 전세가격 상승이 매매가격을 밀어 올린다.

정부가 전세난 해결을 위해 전세형 공공임대주택 등 임대주택 공급을 확대하는 방안을 내놓은 만큼 전세난이 어느 정도 해결될지 귀추가 주목된다. 주택산업연구원은 올해 전세가격이 3.1%, 한국건설산업연구원 5.0% 상승한다고 내다봤다.


‘보유세’ 회피 매물 얼마나 나오나

치솟는 보유세 부담에 시장에 나올 다주택자의 매물도 중요 변수다. 

올해부터 3주택자나 조정대상지역 2주택 소유자의 종합부동산세율이 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 상향된다. 또한 다주택을 보유한 법인도 종부세 최고세율(6%) 적용과 함께 6억원 공제 폐지로 세 부담이 커진다.

특히 서울의 경우 조정대상지역으로 다주택자 종부세에 중과세율이 적용되고, 최근 아파트 가격이 크게 상승하면서 세 부담은 더욱 높아진다. 이에 따라 일부 다주택자는 과세기준일인 6월 1일 전 주택 처분에 나설 것으로 보인다. 

정부는 세 부담 회피를 위해 상당한 물량이 시장에 풀린 것으로 기대하고 있다. 변창흠 국토부 장관도 지난 인사청문회에서 “내년에는 양도세가 강화되고 종부세도 강화돼 다주택자들의 부담이 커진다”며 “6월경에는 부담을 가진 다주택자가 많은 매물을 내놓을 수밖에 없지 않을까 생각한다”고 말한 바 있다. 

하지만 다주택자들이 매각 보다는 증여를 늘리고 있어 실제 얼마나 시장에 매물로 나올지는 아직 미지수다. 지난해 1월부터 11월까지 주택 증여 건수는 13만4642건으로, 전년도 보다 2만3795건 늘어 역대 최고치를 기록했다. 


서울·부산시장 선거, 부동산 정책 갈림길

서울·부산시장 선거도 올해 부동산 시장의 주요 변수로 꼽힌다. 문재인 정부는 그동안 재개발·재건축을 억제하는 부동산 정책을 일관되게 펼쳐왔다. 여기에는 국내 경제규모 1-2위 도시인 서울과 부산시장을 여당이 차지하며 대통령의 부동산 정책을 지지한 영향도 컸다.

하지만 서울과 부산시장이 불미스러운 일로 물러나고 야권 후보들이 부상하면서, 그동안 꽁꽁 묶여 있던 재개발·재건축 규제가 완화될 수 있다는 전망이 나온다. 

서울시장에 출마한 이혜훈 전 국민의힘 의원의 경우 실제 ▲정비구역지정요건 완화 ▲노후불량주택 요건 완화 ▲기부채납비율 완화 ▲일몰제 완화 ▲직권해제 요건 완화 ▲직권해제지역에는 신축필지 소유주에 대한 가중치 조정 등의 방안을 공약했다.

조은희 서초구청장 역시 서울시가 해제한 393개 정비사업 절반을 현실에 맞게 미니 뉴타운, 중규모·대규모 뉴타운 등으로 상황에 맞춰 다시 추진하겠다고 약속했다. 안철수 국민의당 대표도 “부동산시장을 정상화해 주거의 꿈을 되살리겠다”며 현 정부의 부동산 정책을 강도 높게 비판하기는 마찬가지다.

따라서 서울·부산시장이 야권에서 나올 경우 재개발·재건축 규제 완화에 따라 부동산 시장이 크게 출렁일 것으로 보인다.

chokw@kukinews.com
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