서울 집값 폭등 원인을 놓고 서울시와 민간업체를 비롯한 시장의 주장이 강력하게 부딪히고 있다. 시장은 서울시와 정부의 각종 규제로 인해 공급이 원활히 안이뤄져 수요를 감당 못하고 있다고 주장하고 있다. 이는 장기적으로 집값 상승을 불러일으킬 거라는 설명이다. 반면 서울시는 투기수요와 공급이 부족하다는 이같은 불안심리가 지금의 집값 상승을 초래하고 있다는 입장이다. 실제 공급은 매년 꾸준히 증가해왔다는 설명이다.

◇"공급, 부족하지 않아"=서울시는 주택 공급이 부족해 집값이 상승했다는 의견에 반박했다. 시는 서울 집값 폭등 원인으로 ▲공급부족 주장으로 인한 불안심리 가중 ▲거시 경제적 요건에 따른 유동자금의 부동산 시장 유입 ▲외지인과 다주택자 등의 투기수요 등을 꼽았다.

서울시에 따르면 준공 기준 서울시 연평균 주택 공급은 2008년∼2013년 6만1000호, 2014년∼2019년 7만8000호, 2020년∼2025년 8만2000호로 늘어난다. 세 시기의 아파트 물량만 놓고 보면 각각 3만4000호, 3만6000호, 4만1000호다.

시는 집값 폭등이 유동자금의 유입과 투기 수요에 있다고 판단했다. 그 근거로 서울 아파트 매매에서 외지인의 매입 비중은 2016년 17.2%에서 지난해 20.9%로 상승했다는 점을 들었다. 2채 이상을 소유한 다주택자 비율은 2012년 13.1%에서 2018년 15.8%로 증가하는 등 다주택자 수는 29만9000명에서 38만8000명으로 9만명 늘었다. 이에 따라 매물 잠김 현상이 더욱 심화한다는 것이 시의 판단이다.

이를 위해 박원순 서울시장은 부동산 국민공유제, 보유세 강화, 공시가격 인상 등 대책이 필요하다고 강조했다.

시는 “부동산 자산총액(시가기준)으로 평가한 우리나라 보유세 세부담률은 0.156%로 OECD 평균인 0.435%보다 크게 낮다”며 “취득단계 거래세를 합산해 평가하더라도 부동산 시가총액 대비로 세부담률은 0.367%로 OECD 평균 0.561%를 여전히 하회하고 있다”고 지적했다.

이를 위해 시는 보유세와 공시가격 인상 필요성을 언급했다. 시는 “외국과 비교 시 보유세를 높일 수 있는 여지가 있고 부의 불평등 완화 및 부동산 가격안정 등을 위해 보유세 강화 필요가 있다”고 주장했다.

시의 주장에 따라 공시가격 현실화율을 70%에서 90%로 올리면 시가 35억원의 강남 A아파트의 공시가격은 24억5000만원에서 31억5000만원으로 늘어난다. 이에 따라 1주택자는 종부세 970만원에서 2369만원으로 144% 오른다. 2주택자도 1882만원에서 3899만원으로 107% 오른다.

◇“무주택자만 수요자 아냐”=하지만 민간업체들은 공급이 부족할 것이라고 서울시와 정반대로 예측하고 있었다. 건설산업연구원이 통계청 자료를 토대로 분석한 결과 서울의 신규 주택(준공 후 5년 이내) 비율이 2016년 14.9%에서 꾸준히 감소해 2020년 12.6%까지 떨어지는 것으로 나타났다. 같은 기간 서울 신규 아파트 비율은 11.7%에서 7.9%로 하락할 전망이다.

서울시의 향후 6년간(2020~2025년) 공급 추정치에도 허수가 많다고 전문가들은 지적했다. 이들은 ▲새 아파트를 지을 택지 부족 ▲재건축·재개발 등 정비사업 규제 강화 ▲민간택지 분양가상한제  등의 영향으로 공급이 줄 것으로 내다봤다.

건설산업연구원 관계자는 “올해 서울 집값은 상승 혹은 강보합이 예상된다”며 “수요가 많은데 신규 물량 공급이 줄고 있기 때문”이라고 말했다.

대형건설사 관계자는 “단순히 새 집을 장만하려는 무주택자만이 수요자가 아니다. 원룸에서 투룸, 월세에서 전세, 빌라에서 아파트, 임대주택에서 분양아파트, 하다 못해 1주택자에서 다주택자가 되고 싶어하는 사람도 전부 서울에서 내집마련을 하고 싶어 하는 수요자들”이라며 “그런 의미에서 공급은 수요를 따라가지 못하고 있다”고 말했다.

오세훈 전 서울시장도 비판을 가했다. 오 전 시장은 최근 자신의 유튜브 방송에서 “박 시장이 토지공개념을 도입하겠다는 실현이 불가능한 이야기를 하는데, 본인이 가진 권한도 쓰지도 못하면서 없는 권한을 달라고 할 자격이 있느냐”며 비판을 가했다.

오 전 시장은 “서울시장은 토지수용권, 토지용도변경권, 토지독점개발권이 있고 막강한 공공개발 회사인 서울주택도시공사(SH공사)가 있다”며 “이를 활용해 분양원가를 내리면 시중 아파트 절반 가까운 주택을 공급할 수 있다”고 말했다.

이어 “새집을 헌 집의 절반 가격으로 제공한 오 전 시장 방식을 꾸준히 활용하면 비싼 헌 집을 사겠다고 몰릴 가능성은 없어진다”며 “그렇게 하면 주변 시세에 영향을 주게 되고 결국 전국적으로 영향을 미친다”고 설명했다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com